Jesteś przedsiębiorcą i zamierzasz nająć lokal użytkowy, w którym otworzysz wymarzony sklep lub restaurację. Z tyłu głowy obawiasz się jednak, że Twoje zyski nigdy nie będą na tyle wysokie, aby działalność ta była w pełni rentowna – w szczególności przy konieczności zapłaty dużego, comiesięcznego czynszu.
Czy wobec tego istnieje sposób na to, aby spróbować ograniczyć wysokość czynszu i powiązać go z wysokością osiąganych przez Ciebie obrotów?
Tak, taki sposób istnieje – czynsz od obrotu.
Nazywam się Jan Grubizna i jestem adwokatem prowadzącym kancelarię adwokacką w Gliwicach. Specjalizuję się w prawie gospodarczym oraz przygotowuję i weryfikuję umowy, w tym umowy najmu lokali użytkowych.
Co to jest czynsz od obrotu – czym jest klauzula czynszu obrotowego (OCR)?
Sposób o którym mowa powyżej to tak zwana klauzula czynszu od obrotu, zwana również klauzulą OCR, od Occupancy Cost Ratio. Klauzula OCR w dużym uproszczeniu polega na tym, że ostateczna wysokość czynszu płaconego przez najemcę – użytkownika lokalu, uzależniona jest od obrotów tego użytkownika i nie może przekroczyć pewnego stopnia obrotów, np. 10% obrotów uzyskanych w danym lokalu w konkretnym okresie czasu.
Jak się liczy czynsz od obrotu w najmie lokalu użytkowego
Opisywany system polega na tym, że najemca – użytkownik lokalu płaci co miesiąc czynsz podstawowy oraz opłaty eksploatacyjne wymienione w umowie najmu. Następnie, po upływie kwartału lub półrocza najemca przedstawia wynajmującemu obroty, które wygenerowała jego działalność w danym lokalu w kwartale lub półroczu.
Jeżeli z przedstawionych rozliczeń wynikać będzie, że kwota uiszczonego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych jest wyższa od kwoty stanowiącej równowartość przyjętej między stronami wartości obrotów w lokalu, np. 10%, to taka nadwyżka, zgodnie z klauzulą OCR, powinna zostać zwrócona przez wynajmującego na rzecz użytkownika lokalu lub zaliczona na poczet przyszłych należności z tytułu najmu.
Opisywana klauzula jest więc korzystna z perspektywy najemcy – użytkownika lokalu, ponieważ w sytuacji, gdy generowane przez jego działalność obroty nie będą zbyt duże, automatycznie zostanie ograniczona wysokość jego czynszu, co pozwoli jemu na przeczekanie trudnych czasów.
Wspomniany automatyzm wyklucza także konieczność podejmowania kwestii renegocjacji czynszu z wynajmującym – wpisana w umowie najmu klauzula OCR powinna działać niezależnie od zdania wynajmującego.
Stąd wyrażenie zgody na wprowadzenie takiego postanowienia do umowy najmu przez wynajmującego jest najistotniejszą kwestią – opisywana klauzula czynszu od obrotu, aby była wiążąca, musi zostać zaakceptowana przez obie strony umowy, ponieważ nie wynika ona bezpośrednio z przepisów prawa, a ze swobody tworzenia umów, ugruntowanej w kodeksie cywilnym.
Czynsz od obrotu – na co uważać przy wprowadzaniu klauzuli OCR?
Jeżeli jesteś zainteresowany wprowadzeniem do umowy opisywanej klauzuli musisz pamiętać o tym, aby dość dobrze zdefiniować pojęcie Obrotu, ponieważ od tego jak zostanie ono zdefiniowane w umowie zależeć będzie jakie transakcje powinny być brane pod uwagę przy obliczaniu limitu wysokości czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.
O ile więc pod pojęcie obrotu powinny podpadać wszelkie przychody uzyskane w lokalu, zarejestrowane na kasach fiskalnych lub udokumentowane fakturami, o tyle od woli stron zależeć będzie, czy do obrotów będą zaliczane przychody ze sprzedaży na raty lub na kredyt, albo czy będą one pomniejszane o kwoty wynikające ze zwrotów towarów.
Dodatkowo, wprowadzając w umowie czynsz od obrotu czyli klauzulę OCR warto stworzyć procedurę przedstawiania przez najemcę informacji o obrotach za przyjęty w umowie okres czasu, tak aby strony wiedziały czego oczekiwać i w jakim terminie od drugiej ze stron. Pozwoli to uniknąć ewentualnych sytuacji spornych, związanych ze stosowaniem opisywanego postanowienia umownego.
Podsumowanie – co to jest czynsz obrotowy
Klauzula czynszu od obrotu jest jednym z rozwiązań, które może być zastosowane w umowach najmu, tak aby najemca nie był jedyną stroną, która ponosi ciężar i całe ryzyko związane z użytkowaniem lokalu. Stąd stosowana jest ona dość często w umowach dot. lokali w galeriach handlowych, z uwagi na to, że właścicielowi takiego miejsca również powinno zależeć na jego promocji i przyciągnięciu klientów do lokali, które w nim udostępnia.
Inne podobne klauzule, związane z ograniczeniem wysokości czynszu z tytułu najmu lokalu użytkowego, również wynikają ze swobody umów, a nie z przepisów prawa. To od stron i ich woli, a w szczególności woli wynajmującego, zależy czy najemca – użytkownik lokalu, będzie miał np. czas na rozkręcenie biznesu w wybranej lokalizacji, zanim zacznie płacić wyższy czynsz albo czy będzie mógł zaadaptować lokal do celów swojej działalności, ponosząc przez okres adaptacji niższe opłaty.
Jeżeli po przeczytaniu artykułu chciałbyś skonsultować swoją sprawę z adwokatem, który ma doświadczenie w sprawach związanych z przygotowaniem umów najmu lokali użytkowych lub konsultacją ich treści – serdecznie zapraszam do kontaktu.
W mojej karierze prawniczej reprezentowałem zarówno właścicieli lokali użytkowych jak i najemców – w zakresie przygotowania umów najmu, wprowadzania do nich zmian lub ich konsultacji. Moje doświadczenie pomoże Ci przebrnąć zarówno przez proces podpisywania umowy najmu pod restaurację jak i umowy najmu pod halę produkcyjną.
Prowadzona przeze mnie, Adwokata Jana Grubiznę Kancelaria Adwokacka w Gliwicach świadczy usługi na obszarze całego Śląska i Opolszczyzny oraz online na terenie całego kraju. Z chęcią pomogę Ci w weryfikacji lub przygotowaniu umowy najmu lokalu użytkowego. Serdecznie zapraszam do kontaktu.
